| محمود احمدينژاد كه در سال‌هاي دولت دوم خود مدام از بار سنگين جمعيت ساكن كلان‌شهر تهران گله مي‌كرد و با انتقادهاي تيز و تند از مقررات حاكم بر شهرداري بابت صدور مجوز تراكم‌هاي چندين طبقه در نقاط متراكم شهر، چندين‌بار شوراي عالي شهرسازي‌ومعماري كشور را مامور بررسي طرح‌هايي همچون احداث باغ‌شهر، احداث خانه‌باغ و توسعه فيزيكي حريم شهرها كرده بود، حالا محل جديد سكونت خود و فرزندانش را نقطه مركزي شرق تهران انتخاب كرده است. كساني كه در دست‌كم سه سال اخير اظهارنظرها، تاكيد‌ها و برخي مصوبات ریيس‌جمهور دولت‌هاي نهم و دهم در حوزه بازار مسكن را تعقيب كرده‌اند، تصديق مي‌كنند كه احمدينژاد به شدت با آپارتمان‌سازي و آپارتمان‌نشيني مخالف است. ریيس‌جمهور سابق يكبار در سال89 خواستار توقف آپارتمان‌سازي در شهر تهران و حتي در زمين‌هاي 99 ساله مسكن‌مهر شده بود و با ايراد از نظام حاكم بر شهر تهران بابت وابستگي مالي شهرداري به فروش تراكم و بالابردن ارتفاع ساختمان‌ها، به دنبال گسترش افقي پايتخت و توقف توسعه عمودي شهر شده بود. طراح «واگذاري 1000 مترمربع زمين به هر خانوار ايراني» اما بدون آنكه اين طرح و حتي شبيه به آن را براي كل‌كشور پياده كند، از مدلي متفاوت براي تامين مسكن خانواده درجه يك خود استفاده كرده است. ریيس‌جمهور سابق جمعه‌شب اعلام كرد خانه قديمي‌اش واقع در محله نارمك در زميني به مساحت 175 مترمربع را تخريب و 4 واحدمسكوني روي آن بنا كرده است تا او و همسرش به همراه فرزندان ازدواج كرده‌اش در اين مجموعه آپارتمان‌ها ساكن شوند. مدلي كه براي خانه‌دار شدن اعضاي درجه يك خانواده احمدينژاد استفاده شده عبارت است از «بهره‌گيري از زمين خانه قديمي پدري و تعداد قابل‌توجهي انواع تسهيلات بانكي براي نوسازي و ساخت مجموعه‌اي از آپارتمان داراي كيفيت، استحكام و زيبايي بهتر از قبل». در اين مدل فقط افرادي اجازه ورود دارند كه اولا مالك خانه‌اي فرسوده در شهر تهران باشند و ثانيا توان دسترسي به وام‌هاي بانكي براي نوسازي را نيز داشته باشند. چيزي شبيه اين مدل مدتي است در برخي مناطق تهران دستاويز بسازوبفروش‌ها قرار گرفته؛ طوري كه اين گروه از سازنده‌ها با تحريك مالكان ساختمان‌هاي نه‌چندان سالخورده، اجازه تخريب را از مالك مي‌گيرند و با نوسازي و احداث واحدهاي بيشتر روي زمين ساختمان تخريب‌شده، كل آپارتمان‌هاي جديد را به نسبت 2 به 1 به ترتيب بين مالكان و سازنده تقسيم مي‌كنند. اما مدلي كه در آن يك مالك بتواند مستقل از بسازوبفروش، براي خود و همه فرزندانش در گران‌ترين شهر ايران خانه بسازد، فعلا فوق‌العاده نادر است. در اين ميان آنچه به ریيس‌جمهور سابق اجازه داده تا از يك مدل باورنكردني براي تامين مسكن بهره ببرد، معماي «تامين نقدينگي براي ساخت‌وساز» است. بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» در اين باره نشان مي‌دهد: احمدينژاد براي تبديل خانه كهنه و قديمي‌اش در ميدان 72 نارمك به يك ساختمان 5طبقه مسكوني –يك طبقه پيلوت و 4 طبقه آپارتمان- با توجه به نوع اسكلت انتخاب‌شده براي ساخت (اسكلت فلزي) چيزي در حدود 420 ميليون تومان بايد هزينه كرده باشد. يعني براي هر واحد مسكوني 100 ميليون تومان بابت تامين مصالح، مزد ساخت، مجوز تراكم، مجوز پروانه، دستمزد بنا و كارگر، هزينه نظارت مهندس‌ناظر و مواردي از اين دست هزينه صرف شده است. اين در حالي است كه بانك‌ها در حالت عادي، براي ساخت‌وسازهاي مسكوني اگر صلاح ببينند، حداكثر 30 ميليون تومان وام ساخت با بهره بالاي 20 درصد و البته به شرط سپرده‌گذاري فرد بسازوبفروش در بانك، تسهيلات پرداخت مي‌كنند كه البته اين فرد بايد به مدت يك‌سال 15 ميليون تومان در بانك سپرده‌گذاري كند تا 30 ميليون وام دريافت كند. اما ریيس‌جمهور سابق ديروز اعلام كرد به كمك تسهيلات دريافتي از صندوق نهاد رياست‌جمهوري و همچنين اخذ وام از برخي اقوام توانسته مجموعه آپارتماني خود را در نارمك بنا كند. خانه ميليوني آپارتمان ميلياردي شد محمود احمدينژاد درست در سال86 زماني كه جهش شديد قيمت مسكن در تهران رخ داد، از نگراني دولت از نحوه خانه‌دار شدن زوج‌هاي جوان و حتي نحوه تامين مبالغ اجاره گفت. اكنون بركت رشد بدون منطق قيمت ملك در تهران به خانواده ریيس‌جمهور نيز رسيده است. البته خانواده احمدينژاد از طريق نوسازي و بازسازي توانسته از ارزش‌افزوده بازار املاك بهره ببرد. بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» درباره ميزان ارزش‌افزوده حاصل از بازسازي خانه قديمي احمدينژاد و تبديل آن به يك ساختمان مسكوني 5طبقه حاكي است: ارزش ملك حدود 100 ميليون توماني او در سال84 امروز بعد از 8سال با 20 برابر افزايش، به حدود 2 ميليارد و 100 ميليون تومان تبديل شده است. طبق گزارش مستند مركز آمار ايران، در سال84 ميانگين قيمت مسكن در شهر تهران مترمربعي 648 هزار تومان بوده و زمين –خانه كلنگي- نيز در آن زمان مترمربعي 600 هزار تومان قيمت داشته است. در سال84، خانه ریيس‌جمهور وقت به دليل دو خاصيت سن‌بالا و ناپايداري كه داشت، عملا جزو خانه‌هاي كلنگي به حساب مي‌آمد؛ طوري كه ارزش آن برحسب قيمت زمين محاسبه مي‌شد، نه قيمت بناي مسكوني. بنابراين 175 مترمربع زمينِ زيرِپاي خانواده ریيس‌جمهور در سال84 حدود 100 ميليون تومان ارزش معاملاتي داشت؛ يعني اگر همان زمان زمين اين خانه به يك فرد بسازوبفروش فروخته مي‌شد، آن فرد اين مبلغ را به مالك زمين پرداخت مي‌كرد. در طول اين 8 سال و به واسطه تخريب سال گذشته خانه نارمك و مجوز ساخت 5 طبقه بنا و يك طبقه زيرزمين در اين زمين 175 متري، امروز مجموع ساختمان جديد چيزي در حدود 2 ميليارد و 100 ميليون تومان ارزش معاملاتي دارد. آخرين گزارش مركز آمار از قيمت مسكن كه مربوط به زمستان سال91 است، ميانگين قيمت هر مترمربع واحدمسكوني در شهر تهران را 3 ميليون و 900 هزار تومان اعلام كرده است.با فرض اينكه قيمت مسكن در تهران طي 5 ماه اخير ثابت بوده و ريالي به آن اضافه نشده است، مي‌توان با محاسباتي كه دلالان مسكن براي قيمت يك آپارتمان نوساز انجام مي‌دهند، ارزش معاملاتي يك واحدنوساز در نارمك را متري 5 ميليون تومان برآورد كرد. اما متراژ 4 واحدمسكوني تحت مالكيت خانواده احمدينژاد در نارمك چقدر است؟ با فرض اينكه شهرداري تهران به ریيس‌جمهور سابق همان مجوزي را داده كه به بقيه سازنده‌ها ارائه مي‌كند، در اين صورت سازنده ساختمان نارمك اجازه داشته در 60درصد مساحت زمين 175 مترمربعي «سطح اشغال» ايجاد كند. در اين صورت 4 واحدمسكوني با مساحتي معادل 60درصد كل زمين، هر يك داراي 105 مترمربع مساحت خواهد بود كه با احتساب قيمت متري 5 ميليون، قيمت روز هر واحد حدود 500 ميليون تومان خواهد بود. بنابراين با يك محاسبه ساده و برمبناي اطلاعات مركز آمار و برآوردهاي بازاري، ملك 100 ميليون توماني نارمك با 420 ميليون تومان هزينه ساخت، امروز حدود 2 ميليارد و 100 ميليون ارزش دارد كه بخشي از اين دارايي ناشي از ارزش‌افزوده حاصل از بازسازي و نوسازي است، بخشي مديون تورم و بخشي هم مديون رشد بي‌حساب و كتاب قيمت مسكن در تهران. از مدل نارمك تا مدل مسكن‌مهر با به پايان رسيدن ماموريت شوراي عالي شهرسازي و معماري كشور در دوره رياست محمود احمدينژاد بر دولت، مشخص شد همه آنچه ریيس‌جمهور در اين سال‌ها بابت لزوم تغيير اساسي در سبك رايج شهرسازي گفته، صرفا در حد حرف و سخن پيش‌رفته است. ايده ايجاد باغ‌شهر يا استفاده از سبك ويلاسازي و خانه‌هاي حياط‌دار كه همواره مدنظر ریيس‌جمهور بود، نه تنها در داخل شهري همچون تهران اجرايي نشد كه حتي در زمين‌هاي 99ساله منطقه‌اي همچون پرند كه دولت بي‌نهايت زمين در آنجا داشت و مي‌توانست باغ‌شهر را به صورت پايلوت در اين نقطه اجرا كند هم هيچ‌وقت عملياتي نشد. با اين حال در مدل مسكن‌مهر كه براي خانه‌دار كردن متقاضيان مسكن استفاده شد، بعد مسافت خانه‌ها با تهران و همچنين تراكم حداقل دو واحد در يك طبقه در اين مدل، ميزان رضايت ساكنان مسكن‌مهر از خانه‌هاي‌شان را پايين آورده است اما در مدلي كه ریيس ارشد پروژه مسكن‌مهر براي خانواده خود برگزيده، امكان استقرار همه اعضاي يك خانواده در يك ساختمان نوساز آن هم در مركز شهر بصورت يك واحد متراژ بزرگ در هر طبقه وجود دارد. بد نيست امروز نوعي آمارگيري درباره تعداد دولتمردان ساكن در آپارتمان‌هاي مسكن‌مهر انجام شود تا مشخص شود در اين مجموعه خانه‌هاي ارزان‌قيمت كه البته چيزي حداقل معادل دو برابر حاوي ارزش‌افزوده شده است، چه تعداد از مسوولان ساكن هستند. خانه نارمک به روایت دلالان واسطه‌های بازار مسکن می‌گویند: ارزش آپارتمان مسکونی آقای احمدی‌نژاد نسبت به اواخر سال گذشته کاهش یافته است، زیرا رکود سنگین 4 ماه اخیر در بازار خرید و فروش مسکن باعث شده است تا قیمت‌های پیشنهادی فروش با کاهش مواجه شود، چرا که در اسفند ماه سال قبل ارزش هر متر مربع آپارتمان نوساز در میدان 72 در خیابان نارمک بین 6 ميليون تا 6 میلیون و 500 هزار تومان اعلام می‌شد (بخشی از این مبلغ کاذب و حبابی بود) اما اکنون این قیمت به متری 5 میلیون تومان نزول پیدا کرده است. یکی از بنگاهداران فعال در خیابان نارمک درباره وضعیت فعلی بازار مسکن در شرق تهران در محله نارمک به «دنیای اقتصاد» گفت: اکنون بازار معاملات مسکن از رونق برخوردار نیست و چند هفته‌ای می‌شود که رکود در مقایسه با یک ماه گذشته سنگین‌تر شده است. وی در ادامه افزود: تغییر و تحول ریاست‌جمهوری و ماه رمضان بهانه‌ای برای خریداران شده است تا با دست نگه داشتن در امر خرید فرصتی فراهم کنند تا شاید قیمت‌های پیشنهادی فروشنده‌ها با افت مواجه شود و آنها بتوانند از سود هر چند جزئی بهره‌مند شوند. خازنی تصریح کرد: طی 2 تا 3 ماه گذشته بازار خرید و فروش تعریف آنچنانی از بابت حجم معاملات نداشت، زیرا قدرت خرید متقاضیان جوابگوی نرخ‌های جدید فروش طی مدت زمان مذکور نبود و از طرف دیگر 3 هفته گذشته هم این وضعیت تشدید شد. این بنگاهدار اظهار کرد: اکنون اکثر خریداران به دنبال واحدهایی با متراژ 50 تا 60 متری چند سال ساخت با بودجه 200 تا 250 میلیون تومانی هستند. وی درباره میزان عرضه واحدهای نوساز مسکونی عنوان کرد: با توجه به افزایش روزافزون سازنده‌های پول لازم، حجم عرضه واحدهای نوساز هم افزایش یافته است، زیرا در گذشته اکثر سازنده‌ها ترجیح می‌دادند واحدشان را فقط طبق قیمت پیشنهادی خودشان به خریدار واگذار کنند و در نبود مشتری واحدشان را به بازار اجاره معرفی کنند تا از ضرر و زیان دور باشند، اما حال زمانی فرا رسیده است که نبود خریدار در بلندمدت، سازنده‌ها را مجبور کرده است حداقل یک واحد نوساز خود را با قیمت منصفانه‌تری به بازار فروش پیشنهاد کنند. خازنی درباره میزان تخفیفی که این دسته از فروشنده‌ها برای خریداران در نظر گرفته‌اند گفت: قیمت فروش این واحدها 10 تا 15درصد کمتر از دیگر واحدها پیشنهاد می‌شود. این مشاور املاک همچنین مبنای اجاره بهای واحدهای نوساز را این چنین توضیح داد: در محله‌های شاخص نارمک اجاره واحدهای مسکونی نوساز متری یک میلیون تومان و کمترین اجاره بهای هر متر مربع واحدهای نوساز در دیگر محله‌های نارمک حدود 800هزار تومان محاسبه می‌شود. از سوی دیگر، خازنی خاطر نشان کرد: شهرداری برای املاک کلنگی بالای 250مترمربع و گذر 10 متر مربع جواز نوسازی 5 طبقه را می‌دهد و برای زمین کمتر از این متراژ جواز ساخت 4 طبقه را ارائه می‌کند. یک واحد 56 متری بدون پارکینگ و انباری، 11 سال ساخت در خرداد ماه سال 91 متری 3 میلیون و 600 هزار تومان به بازار فروش عرضه شده بود. علاوه براین یک واحد 80 متری، 2 خواب یا شرایط 40 میلیون تومان ودیعه و 200 هزار تومان اجاره ماهانه در خرداد ماه سال قبل به بازار اجاره سپرده شده بود. |
↧
ارزش ملك خانواده احمدی‌نژاد/ از مدل نارمك تا مدل مسكن‌مهر
↧